鼎东策略克而瑞：2025年房企融资仍呈现收缩态势全年融资规模为4143亿元

　　克而瑞地产发文称，2025年，房地产政策仍保持宽松基调，基础设施REITs工作在稳步推进。房企融资上，2025年房企融资仍然呈现收缩态势，全年融资规模达4143亿，同比下降26%。其中第四季度融资1023亿，环比下降14%，同比下降14%，仍然处于历史低位。展望2026年，克而瑞预计房企偿债压力将有所减缓，公募REITs助力房企由重至轻。

　　从企业的债券类融资成本来看，2025年的境外债券融资成本为6.21%。2025年2月绿城中国(03900)发行了一笔2028年到期的3.5亿美元的优先票据，利息高达8.45%；而6月新城发展发行3亿美元境外债，利率高达11.88%。相比之下，越秀在10月底发行的境外优先票据成本低至3.3%，华润在11月发行的两笔境外债成本分别为2.4%和4.125%。目前仅极少数房企有在境外发行债券的情况，但是发行成本出现了明显的分化。

　　2025年重点房企境内债券融资成本进一步下降至2.55%，较2024年全年继续下降了0.36个百分点。境内债券融资成本不断下降，一方面是由于自2024年货币环境开始宽松，LPR持续下调；另一方面，发债主体大多数为国企央企及优质民企，这类企业融资优势较为明显，如发债较多的华润置地、保利发展（600048）、招商蛇口（001979）等等。2025年整体新增债券类融资成本为2.89%。

　　此外，境内债权融资占比达68%，境外债权融资占比上升至15%；央国企新增融资占比仍达87%，各类企业发债成本持续分化；近20家整体或部分实现债务重组，重组成功到正常经营仍需时日。

　　展望

　　2026年偿债压力有所减缓，公募REITs助力房企由重至轻

　　由于近年来房企债券发行规模下滑明显，2026年房企整体的债务到期规模也明显下降，全年到期约4038亿元，其中一季度到期约1298亿，三季度到期1180亿，为年内的高点。

　　值得注意的是，近年来公募REITs在我国大力推行，有助于帮助房企将原本沉淀在自持物业中的资金释放出来，用于偿还债务、补充流动资金等。目前不少房企已经试水公募REITs或积极筹备发行。从中期业绩会及财务年报中的表态来看，华润置地、招商蛇口以及新城控股（601155）等均有明确表示未来要扩大REITs规模。

　　当前房地产行业仍处于深度调整期，以往传统的“重资产”模式已难以适应当前的新形势，而公募REITs的出现能够帮助房企从开发商向运营商的角色转变，通过打造“投融管退”的全链条业务模式，帮助房企由“重”向“轻”的资产结构转变。

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